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内外资投行集体唱多楼市房地产或已强势复苏

发布时间:2019-12-01 16:38:50 编辑:笔名

内外资投行集体唱多楼市 房地产或已强势复苏_我的钢铁

从成交量激增到销售均价抬升,继而到开发商土地购置信心的恢复,房地产业复苏似乎正在挺进实质性阶段。伴随着行业的最新变化,5月份以来,内外资投行、主流券商研究机构开始集体唱多房地产。

在此背景下,A股和港股房地产板块走出了一波凌厉的上攻态势。从5月第一个交易日开始至今,A股房地产(申万)指数累计升幅近20%,恒生地产建筑行业指数累计升幅超过25%,远高于同期大盘的涨幅。

十余份机构研究报告认为,一线开发商去库存化进程已接近尾声,短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨,而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资,行业景气度有望走出低谷。

业内专家指出,抛开投行、机构集体唱多的利益驱动,房地产业调整的阶段性底部已经确立。至于全国房地产市场回暖能否持续,行业景气能否重回上升通道?乐观的看法正在占据上风。开发商虽然表态谨慎,但实际的行动却在印证复苏的趋势。

不过,房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫的担忧。在通胀预期下,楼市投资性需求正在抬头;而低利率在很大程度上透支了未来的购买力。如果房价上涨导致自住消费型需求退场,那么楼市复苏会不会成为空中楼阁?

刚性需求是否会萎缩

5月以来,瑞银、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村证券等国际大行纷纷发布研究报告,看好中国房地产。而他们立论的基础,无一例外都是刚性需求释放带来成交量强劲回升,并预计这一趋势将持续。野村最新报告便认为,内地房产市场会继续强劲,预期2010年成交量升至7.4亿平方米的纪录高位。

无独有偶,中金、申万、国信等国内投行和证券研究机构也一致唱多房地产业。他们认为,地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放,因此下年底见底回升较为确定。

但从重点城市最近的销售数据看,楼市已开始呈现疲态。北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落,距离4月份的高点已下降10%-20%。这被空方人士看成是累积的刚性需求逐步释放殆尽的结果。

所谓的刚性需求,是否真的如机构报告所预期的那样,能持续释放,并给房地产业带来复苏的原动力?

申银万国江征雁也指出,我国房地产需求每年能保持在一个比较稳定的水平。目前,我国大城市化仍在进行,大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快,从而带来新增住房需求。一线城市常住人口近五年的复合增长率,除广州略低为1.3%外,其它三个城市都在2%以上。另外,政府推动的拆迁带来大量刚性需求,且在一线城市,而这部分需求有较强购买力。

从短期看,地产专家认为,累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落,除了涨价因素以外,开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支,可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费,这依然值得警惕。

房价泡沫是否在膨胀

按照行业复苏的逻辑,交易活跃必然带来价格上涨。高盛预计,预期2011及2012年中国楼价将每年上升10%;摩根士丹利预料未来12个月,楼价升幅在5%-10%,尤其是一二线城市的房价升幅更大;野村证券的报告更为乐观,预计今明两年中国楼价有10%-15%的升幅。

2008年的调整,主要城市房价下调有限。北京等一线城市与2007年的高点相比,房价也就降了20%左右。现在又涨回去了。一位从事新房代理的资深经理告诉中国证券报。他认为,降息带来的购房成本下降,很大程度上已经被地产商的提价所取代。

那么,在目前的价格水平上,开发商进一步提价,是否意味着房价泡沫正在越吹越大?而未来泡沫破裂的风险是否也在集聚?

摩根士丹利首席经济学家王庆认为,中国家庭收入增长整体强劲,预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。而相对购买力(房价相对于家庭收入)在2008年得到显着改善。而抵押贷款利率大幅下降也在提升住房购买力。目前第一套房抵押贷款的实际利率比2008年8月的水平低约250个基点,短时间内降息幅度巨大。

中金公司白宏炜认为,全国性地产泡沫并不明显,对中国大部分中小城市来说,价格水平并不是很高,而泡沫主要集中在主要的一二线城市。他预计,房价难以实现较为理想的调整,一线城市房价泡沫将维持。随着流动性的增强,主要城市房价泡沫可能进一步加大。

但建设银行一位信贷经理向中国证券报透露他的担忧,四五年前,个人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而现在,普遍是20年以上,30年的也不在少数。房价如果继续上涨,很多刚性需求群体已无法通过延长还款期限买得起房了。

显然,个人买房的杠杆已明显放大,月供的压力也已大幅增加。而且,目前是低利率环境。一旦经济复苏明确,通胀压力上升,宽松的货币政策将有所收紧,届时,购买力会随着利率的上升而削弱,前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫,很可能出现破裂的风险。

政策调整是否还很远

去年11月以来房地产市场的反弹,与政策刺激直接相关。在宏观经济确定性步入上升通道之前,调整宽松政策的可能性很小。投行人士认为。但是,定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。而房价回归历史高位后的进一步上涨,也可能引起监管层的警惕。

在地产圈内,对调控的担忧已现端倪。我们担心,明年政府对房地产的刺激政策有变,信贷政策可能收紧,届时市场将重回低迷。首开集团一位投融资经理坦言。

联合证券鱼晋华认为,供求关系逆转造成房价温和上涨可以被市场接受,但在通胀预期下,更多投资性需求的释放将推动房价泡沫化,这也是政府所不愿看到的。而宽信贷和低利率金融环境的结束,将终结楼市的好日子。

那么,政策调整的时间还有多远?

国信证券方焱认为,房地产投资增速仍在低位徘徊,因此后市行业政策仍有望偏暖。申万最新报告也认为,未来一两个月仍将是政策的真空期,在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前,房地产政策出现紧缩概率不大。

但也有业内人士指出,即将公布的5月份数据有望向好。城镇固定资产投资和房地产投资环比均呈增长趋势,月城镇固定资产投资同比增长接近33%,而房地产开发投资完成额在9200亿元左右,同比增长约6.8%,比月份提高近2个百分点。随着开发商信心的恢复,房地产投资增速有望进一步提升。如果房价上升过快,面临的政策风险将加大,其中抑制房价过快上涨的政策包括:提高第二套房首付比例,提高按揭贷款利率水平等。(来源:中国证券报)

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